Du warst schon einmal da, bist begeistert – und jetzt? Die meisten Familien machen den Fehler, bei der zweiten Besichtigung die gleichen Fragen zu stellen wie beim ersten Mal. Verschenkte Zeit!
Als Immobilienökonomin habe ich in 16 Jahren über 500 Familien beim Hauskauf begleitet. Die zweite Besichtigung ist der entscheidende Moment, in dem du Fehlinvestiti onen von 20.000-50.000€ vermeidest – oder sie machst.
37 Fragen für den 2. Termin: Energiekosten, Nachbarn, geplante Bauprojekte, letzte Renovierungen, Wasserschäden, Heizung-Alter. Mitbringen: Handwerker/Gutachter + Kamera. Dokumente anfordern: Grundbuch, Energieausweis, Nebenkostenabrechnungen. Nie unter Druck setzen lassen!
Das erfährst du in diesem Artikel:
- 37 kritische Fragen, die du beim zweiten Termin stellen musst
- Welche Unterlagen du unbedingt anfordern solltest
- Wen du mitbringen solltest (und wen nicht!)
- Die 7 größten Fehler bei der zweiten Besichtigung
- Kostenlose PDF-Checkliste zum Ausdrucken
Warum die zweite Besichtigung SO wichtig ist
Bei der ersten Besichtigung geht es um den ersten Eindruck. Bei der zweiten um die harten Fakten.
Erste Besichtigung
- Emotionen & Bauchgefühl
- "Kann ich mir uns hier vorstellen?"
- Grundriss, Lage, Größe checken
- Oberflächlicher Blick
- 15-30 Minuten
Zweite Besichtigung
- Fakten & Details
- "Was kostet uns das wirklich?"
- Mängel, Substanz, Kosten prüfen
- Tiefencheck mit Experten
- 60-90 Minuten
Warnung:
Niemals nach der ersten Besichtigung kaufen! Ich habe zu viele Familien gesehen, die nach 6 Monaten weinend in meinem Büro saßen, weil sie 30.000€ für Sanierungen nachzahlen mussten, die sie nicht eingeplant hatten.
Vorbereitung: Das machst du VOR der zweiten Besichtigung
Die zweite Besichtigung beginnt nicht vor Ort – sondern 2 Wochen vorher bei dir zu Hause.
Vorbereitung (14 Tage vorher)
- Bausachverständigen organisieren (400-800€, lohnt sich IMMER)
- Termin bei Tageslicht vereinbaren (nie abends!)
- 2 Stunden einplanen (nicht hetzen!)
- Kinder zur Oma bringen (du brauchst volle Konzentration)
- Unterlagen beim Verkäufer anfordern (siehe Liste unten)
- Fragenliste aus erster Besichtigung durchgehen
- Diese Checkliste ausdrucken und mitnehmen
Was mitbringen?
- Zollstock (Maßband)
- Taschenlampe (für Keller/Dachboden)
- Klemmbrett + Stift
- Handy (für Fotos/Videos)
- Feuchtigkeitsmessgerät (Optional, ca. 30€)
- Diese Fragenliste
Welche Unterlagen du VOR der zweiten Besichtigung anfordern musst
Wenn der Verkäufer nicht alle Unterlagen rausgibt, ist das eine rote Flagge. Finger weg!
PFLICHT-Unterlagen
- Grundbuchauszug (aktuell!)
- Energieausweis
- Grundrisse (alle Etagen)
- Flurkarte
- Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
Technische Unterlagen
- Rechnungen für Dach-Sanierung
- Rechnungen für Fenster-Erneuerung
- Wartungsprotokoll Heizung
- Schornsteinfeger-Protokolle (3 Jahre)
- Elektro-Prüfprotokoll
- Baubeschreibung (falls Neubau)
Finanzielle Unterlagen
- Grundsteuer-Bescheid
- Nebenkostenabrechnung (3 Jahre)
- Hausversicherungs-Police
- Erschließungsbeiträge (bezahlt?)
Profi-Tipp: Wenn der Verkäufer sagt "Das habe ich nicht mehr" oder "Das kriegen Sie später" → Verhandeln! Fehlende Unterlagen = Preisnachlass von 5-10%.
Die 37 wichtigsten Fragen für die zweite Besichtigung
Diese Fragen sind in 7 Kategorien gegliedert. Drucke sie aus und hake sie ab.
Kategorie 1: Dach & Fassade (größte Kostenfalle!)
- Wann wurde das Dach zuletzt komplett erneuert? (Beleg zeigen lassen!)
- Welche Dacheindeckung ist verbaut? (Tonziegel, Betondachsteine, Schiefer?)
- Gibt es eine Garantie auf die Dacheindeckung? (Hersteller-Garantie oft 30 Jahre)
- Wie ist die Isolierung im Dach? (Dicke? Welches Material?)
- Gab es jemals Wasserschäden am Dach? (Innenseite Dachboden zeigen lassen!)
- Ist die Fassade gedämmt? (WDVS? Dicke? Jahr?)
💰 Kostenfalle: Ein neues Dach kostet bei einem Einfamilienhaus 20.000-40.000€. Wenn das Dach älter als 40 Jahre ist, musst du das einplanen!
Kategorie 2: Heizung & Energie
- Wie alt ist die Heizung? (Baujahr auf Typenschild prüfen)
- Welches Heizsystem? (Gas, Öl, Wärmepumpe, Fernwärme?)
- Wann wurde sie zuletzt gewartet? (Wartungsvertrag vorhanden?)
- Wie viel zahlen Sie pro Jahr für Heizung? (letzte 3 Abrechnungen zeigen lassen)
- Ist die Heizung überdimensioniert oder zu klein? (Sachverständiger fragen)
- Gibt es eine Fußbodenheizung? (Funktioniert sie überall?)
🔥 Wichtig: Ab 2024 gilt bei Heizungstausch: 65% erneuerbare Energien! Eine alte Ölheizung kann zum 30.000€-Problem werden.
Kategorie 3: Wasser & Abwasser
- Wie alt sind die Wasserleitungen? (Kupfer, Kunststoff, alter Blei?!)
- Gab es jemals Wasserschäden? (Versicherung in Anspruch genommen?)
- Funktionieren alle Abflüsse einwandfrei? (Wasser laufen lassen ÜBERALL)
- Wo liegt der Hauptwasseranschluss?
- Ist die Drainage in Ordnung? (Feuchter Keller = defekte Drainage)
Kategorie 4: Elektrik & Sicherheit
- Wann wurde die Elektrik zuletzt erneuert? (Vor 1980 = oft komplett neu nötig!)
- Gibt es einen FI-Schutzschalter? (Pflicht seit 1984)
- Wie viele Steckdosen pro Raum? (Kinderzimmer oft zu wenig!)
- Ist das Haus geerdet? (bei Altbauten oft nicht!)
- Wurde ein Elektro-Check gemacht? (DGUV V3 Prüfung, alle 4 Jahre empfohlen)
💰 Kostenfalle: Komplettsanierung der Elektrik = 10.000-25.000€ (abhängig von Hausgröße)
Kategorie 5: Keller & Fundament
- Ist der Keller trocken? (Riech-Test! Muffig = Feuchtigkeit)
- Gibt es Risse im Mauerwerk? (Sachverständiger muss beurteilen)
- Ist der Keller horizontal und vertikal abgedichtet?
- Steht Wasser im Keller bei Starkregen? (Anwohner fragen!)
- Wurden jemals Kellerwände saniert? (Beleg?)
Kategorie 6: Rechtliches & Finanzielles
- Gibt es Grundschulden oder Lasten im Grundbuch? (Grundbuchauszug prüfen!)
- Sind Erschließungsbeiträge komplett bezahlt? (Straße, Kanal, etc.)
- Sind alle Anbau ten genehmigt? (Wintergarten, Carport, Garage?)
- Gibt es Wegerechte oder Wohnrechte? (z.B. für Nachbarn oder Verwandte)
- Steht eine Sanierungsmaßnahme der Gemeinde an? (Straßenausbau kann teuer werden!)
Kategorie 7: Wohnqualität & Umfeld
- Wie sind die Nachbarn? (Direkt bei den Nachbarn klingeln und fragen!)
- Gibt es Lärmprobleme? (Straße, Gewerbe, Flughafen?)
- Warum verkaufen Sie das Haus wirklich? (ehrliche Antwort einfordern)
- Wie lange steht die Immobilie schon zum Verkauf? (über 6 Monate = Verhandlungsspielraum)
- Gab es andere Interessenten? (Makler-Taktik durchschauen!)
Was der Sachverständige prüfen muss
Ein guter Bausachverständiger kostet 400-800€ – und spart dir 20.000-50.000€. Er prüft:
- Dachstuhl: Statik, Schädlinge, Feuchtigkeit
- Fundament: Risse, Setzungen, Feuchtigkeit
- Mauerwerk: Tragfähigkeit, Risse, Schimmel
- Heizung: Zustand, Effizienz, Lebensdauer
- Elektrik: Sicherheit, Zustand, Erneuerungsbedarf
- Sanitär: Leitungen, Dichtheit, Alter
💡 Profi-Tipp: Vereinbare im Kaufvertrag, dass das Gutachten des Sachverständigen Vertragsbestandteil wird. So hast du bei später entdeckten Mängeln bessere Karten.
Die 7 größten Fehler bei der zweiten Besichtigung
Keinen Sachverständigen mitbringen
"Das sieht doch gut aus!" – Tja, bis du nach dem Kauf den 30.000€-Sanierungsbedarf entdeckst.
Lösung: IMMER Sachverständigen bei zweiter Besichtigung dabei haben.
Zu wenig Zeit einplanen
30 Minuten sind zu kurz. Du brauchst mindestens 90 Minuten für eine gründliche Prüfung.
Lösung: 2 Stunden blocken. Kinder zur Oma.
Nicht alle Unterlagen anfordern
Verkäufer: "Das schicke ich Ihnen später." – Später kommt nie.
Lösung: Alle Unterlagen VOR zweiter Besichtigung anfordern. Sonst kein zweiter Termin.
Zu höflich sein
"Ich will ja nicht unhöflich sein..." – Höflichkeit kostet dich 20.000€.
Lösung: Stelle ALLE Fragen. Auch die unangenehmen. Es ist dein Geld!
Abends besichtigen
Bei Dunkelheit siehst du keine Risse, Flecken oder Mängel an der Fassade.
Lösung: NUR bei Tageslicht. Idealerweise vormittags.
Nachbarn nicht befragen
Die Nachbarn wissen ALLES: Lärm, Probleme, Grund für den Verkauf.
Lösung: Klingel bei den Nachbarn und frag direkt. Ehrliche Antworten!
Emotional entscheiden
"Aber wir lieben dieses Haus so sehr!" – Emotionen kosten Geld.
Lösung: Zweite Besichtigung = Faktencheck. Emotionen ausschalten.
Was passiert NACH der zweiten Besichtigung?
Jetzt kommt der wichtigste Schritt: Die Entscheidung.
Nachbereitung (innerhalb 3 Tage)
- Gutachten vom Sachverständigen lesen (jedes Detail!)
- Kostenvoranschläge einholen für alle Sanierungen
- Finanzierung durchrechnen mit Sanierungskosten
- Pro/Contra-Liste erstellen (sachlich!)
- Mit Partner besprechen (beide müssen JA sagen)
- Verhandlungsstrategie festlegen (Preisnachlass?)
Entscheidungsbaum:
Keine gravierenden Mängel gefunden?
→ Kaufpreis verhandeln (Verhandlungs-Guide)
Sanierungsbedarf 20.000-40.000€?
→ Preisnachlass von 30-50% der Sanierungskosten verlangen
Sanierungsbedarf über 50.000€?
→ Ernsthaft überlegen, ob du weiter willst. Oder massive Preisreduzierung.
Verkäufer verschweigt Mängel oder verweigert Unterlagen?
→ FINGER WEG! Das wird ein Desaster.
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Fazit: Die zweite Besichtigung entscheidet über Erfolg oder Desaster
Nach 16 Jahren Erfahrung und 500+ begleiteten Familien kann ich dir sagen:
90% aller teuren Fehler beim Hauskauf werden bei der zweiten Besichtigung gemacht – oder verhindert.
Die 5 wichtigsten Punkte:
- Sachverständigen mitbringen ist Pflicht (400-800€ gut investiert)
- Alle Unterlagen VOR dem zweiten Termin anfordern
- 2 Stunden Zeit nehmen, bei Tageslicht
- Alle 37 Fragen stellen – auch die unangenehmen
- Nachbarn befragen – die wissen alles
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