Warum ich das erzählen kann
16 Jahre lang war ich auf der "anderen Seite" – als Top-Finanzierungsberaterin habe ich hunderte Immobiliengeschäfte begleitet. Ich kenne die Branche von innen, kenne die Tricks, kenne die Taktiken. Heute nutze ich dieses Wissen, um Käufern zu helfen – nicht Verkäufern oder Maklern.
1
Geplante Bauprojekte in der Nähe
"Die Lage ist sehr ruhig und die Aussicht wird sich nicht verändern."
Auf dem leeren Grundstück gegenüber ist ein 6-stöckiges Wohnhaus genehmigt. Oder eine Schnellstraße ist in Planung. Makler müssen das nicht aktiv offenlegen – es steht ja im öffentlichen Bebauungsplan.
- Bebauungsplan einsehen: Beim Bauamt der Gemeinde (oft online verfügbar)
- Flächennutzungsplan prüfen: Zeigt langfristige Planungen
- Google "Bauprojekte + [Ortsname]": Oft gibt es Presseartikel
- Nachbarn fragen: Die wissen meist, was geplant ist
- "Gibt es für die umliegenden Grundstücke Bauvorhaben oder Genehmigungen?"
- "Was sagt der aktuelle Bebauungsplan für dieses Gebiet?"
- "Sind Ihnen geplante Infrastrukturprojekte in der Nähe bekannt?"
2
Die wahre Vermarktungsdauer
"Die Immobilie ist gerade frisch auf dem Markt." Oder: "Es gibt bereits mehrere Interessenten."
Manchmal wird eine Immobilie mehrfach inseriert (verschiedene Portale, verschiedene Makler), um "frisch" zu wirken. Oder sie war schon mal drin, wurde rausgenommen und kommt jetzt "neu" wieder. Eine lange Vermarktungsdauer ist ein Warnsignal – entweder ist der Preis zu hoch oder es gibt versteckte Probleme.
- Google Bildersuche: Lade ein Foto hoch und schau, wo es schon überall war
- Web-Archive (archive.org): Zeigt alte Inserate
- Immoscout Preisentwicklung: Bei Premium-Accounts sichtbar
- Direkt fragen: "Seit wann ist die Immobilie auf dem Markt?"
- "Seit wann genau vermarkten Sie diese Immobilie?"
- "Wurde der Preis während der Vermarktung angepasst?"
- "War die Immobilie schon einmal inseriert und wieder rausgenommen?"
3
Andere Interessenten (oder deren Fehlen)
"Es gibt bereits mehrere ernsthafte Interessenten. Sie sollten sich schnell entscheiden."
Klassische Drucktaktik. Manchmal stimmt es – manchmal nicht. Echte Konkurrenz ist gut zu wissen, aber gefakte Konkurrenz soll dich zu schnellen (und schlechten) Entscheidungen drängen.
- Konkret nachfragen: "Haben die anderen bereits ein Angebot abgegeben?"
- Zeitdruck hinterfragen: Warum genau diese Deadline?
- Zweite Besichtigung: Wenn's drängt, frag nach einer weiteren
- Bauchgefühl: Wenn's zu hektisch wird, lieber gehen
- "Wie viele Besichtigungen gab es bisher?"
- "Liegt dem Verkäufer bereits ein konkretes Angebot vor?"
- "Was passiert, wenn ich mir noch eine Woche Bedenkzeit nehme?"
4
Versteckter Sanierungsstau
"Das Haus ist in einem gepflegten Zustand. Die Heizung funktioniert einwandfrei."
Die Heizung funktioniert – aber sie ist 28 Jahre alt und muss in 2 Jahren laut Gesetz getauscht werden (GEG!). Die Fenster sind dicht – aber einfachverglast und energetisch eine Katastrophe. "Funktioniert" heißt nicht "zukunftssicher".
- Alter der Bauteile erfragen: Heizung, Dach, Fenster, Elektrik, Rohre
- Energieausweis studieren: Nicht nur die Klasse, auch die Empfehlungen
- Handwerker mitnehmen: 100-200€ für einen Sachverständigen
- Protokolle der Eigentümerversammlung: Bei Wohnungen – da steht alles drin
- "Wie alt sind Heizung, Dach, Fenster und Elektrik?"
- "Welche Renovierungen wurden in den letzten 10 Jahren durchgeführt?"
- "Gibt es bekannte Mängel oder anstehende Reparaturen?"
- "Kann ich die Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen sehen?"
5
Zeitabhängige Lärmquellen
"Sehr ruhige Lage, kaum Verkehr."
Die Besichtigung war um 11 Uhr am Dienstag. Da ist es überall ruhig. Aber: Die Einflugschneise des Flughafens geht genau hier lang (ab 5 Uhr morgens). Die Kirchenglocken läuten jeden Tag um 7. Die Autobahn 2km entfernt hört man bei Westwind bis hierher.
- Lärmkarte online: "Lärmkarte [Bundesland]" googeln
- Flughafen-Routen: Auf den Websites der Flughäfen
- Mehrfach besichtigen: Morgens, abends, am Wochenende
- Nachbarn fragen: Einfach klingeln und fragen
- "Liegt das Objekt in einer Flugroute?"
- "Wie ist die Lärmbelastung zu verschiedenen Tageszeiten?"
- "Gibt es regelmäßige Lärmquellen, die ich kennen sollte?"
- "Kann ich zu einer anderen Uhrzeit noch einmal vorbeikommen?"
6
Nachbarschaftsprobleme
"Die Nachbarschaft ist sehr angenehm."
Der Nachbar rechts prozessiert seit 3 Jahren wegen der Hecke. Der Nachbar links hat 4 Hunde, die bei jeder Gelegenheit bellen. Im Mehrfamilienhaus gibt es einen Dauerstreit um Treppenhausreinigung. Makler werden dir das nicht erzählen – warum auch?
- Nachbarn ansprechen: Einfach klingeln und vorstellen
- Mehrfach vorbeikommen: Wie ist die Stimmung im Haus?
- Protokolle lesen: Bei Wohnungen stehen Konflikte oft drin
- Lokale Facebook-Gruppen: Manchmal steht dort einiges
- "Wie würden Sie das Verhältnis zu den direkten Nachbarn beschreiben?"
- "Gibt es oder gab es Streitigkeiten mit Nachbarn?"
- "Was sagen die Nachbarn zu dieser Immobilie?"
7
Der wahre Verkaufsgrund
"Die Familie braucht mehr Platz." Oder: "Berufliche Veränderung."
Manchmal stimmt das. Oft aber gibt es andere Gründe: Scheidung (= Zeitdruck), Erbe mit Streit unter den Erben (= verhandlungsbereit), oder der Verkäufer weiß von Problemen, die er nicht offenlegen will.
- Grundbuch prüfen: Wer steht drin, gibt es Belastungen?
- Zwischen den Zeilen lesen: "Muss schnell verkauft werden" = Verhandlungsspielraum
- Direkt fragen: Manchmal erfährst du mehr als gedacht
- Dauer des Eigentums: Wer nach 2 Jahren verkauft, hat oft einen Grund
- "Warum verkauft der Eigentümer?"
- "Wie lange wohnt der Eigentümer hier?"
- "Gibt es einen Zeitdruck für den Verkauf?"
- "Wer steht im Grundbuch?"
Wie du die Wahrheit herausfindest: Meine Strategie
Nach hunderten Besichtigungen habe ich ein System entwickelt:
1. Erste Besichtigung: Nur beobachten
Stell keine kritischen Fragen. Lass den Makler reden. Hör zu, was er NICHT sagt.
2. Zwischen den Besichtigungen: Recherchieren
Bebauungsplan, Lärmkarte, Google-Suche nach Bauprojekten, Preishistorie prüfen.
3. Zweite Besichtigung: Gezielte Fragen
Jetzt stellst du die Fragen aus diesem Artikel. Beobachte die Reaktionen.
4. Dritte Besichtigung: Mit Experten
Nimm einen Sachverständigen oder Handwerker mit. 150-300€ können dir tausende Euro sparen.
Uta's wichtigster Tipp
Makler sind nicht deine Feinde – aber auch nicht deine Freunde. Sie machen ihren Job. Dein Job ist es, die richtigen Fragen zu stellen. Wer das versteht, macht keine bösen Überraschungen.
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In meinem ausführlichen Guide zeige ich dir nicht nur, was Makler verschweigen – sondern auch ihre Verkaufstaktiken und wie du sie durchschaust.
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